Eliminar las regulaciones locales de zonificación es una estrategia que los legisladores estatales consideran como solución para conseguir las más de 200,000 viviendas que hacen falta en Arizona, sin embargo también ha generado una fuerte oposición en los Ayuntamientos de todo el estado.
Y es que la oferta estatal de opciones de viviendas asequibles es pésima, con solo 24 viviendas de alquiler disponibles por cada 100 hogares de ingresos extremadamente bajos, pero los legisladores republicanos se han concentrado en la zonificación local como el culpable.
“He visto la evolución de estas regulaciones de zonificación completamente fuera de control. Arizona solía poder responder de inmediato: cuando alguien quería una casa, podíamos tomar tierra y convertirla en casas en unos seis meses”, dijo el presidente del Senado, Warren Petersen, cuya familia es propietaria de una empresa de construcción.
La crisis de la vivienda es, en su nivel más básico, un problema de oferta y demanda, agregó el Senador Steve Kaiser, pero la burocracia y las largas deliberaciones amplían la brecha entre los arizonenses y las casas que buscan, según el republicano de Phoenix.
Para abordar eso, Kaiser ha patrocinado el Proyecto de Ley del Senado 1161 y el Proyecto de Ley del Senado 1163 que requieren que las ciudades y pueblos con poblaciones mayores de 30,000 habitantes adopten códigos de zonificación y construcción más permisivos.
SB1163 busca aumentar la densidad al prohibir que los Ayuntamientos establezcan un requisito de tamaño de lote mayor a 4,000 pies cuadrados para nuevas construcciones, sin embargo, pueden optar por limitar a los desarrolladores a un máximo de seis viviendas por acre.
Mientras tanto, la SB1161 permite a los desarrolladores eludir las regulaciones de zonificación, dándoles permiso para construir propiedades de alquiler multifamiliares de bajos ingresos en distritos reservados para uso residencial comercial, mixto o multifamiliar situados dentro de media milla de una parada de transporte público.
Los intentos anteriores de volver a desarrollar áreas comerciales abandonadas como viviendas asequibles han tenido poco éxito, ya que los ayuntamientos prefieren mantener las áreas disponibles para atraer negocios futuros.
Una tercera propuesta defendida por el liderazgo legislativo del Partido Republicano es el Proyecto de Ley 2536 de la Cámara, patrocinado por el presidente de la Cámara del Partido Republicano, Ben Toma, que agilizaría el proceso de solicitud de desarrollo, implementando plazos estrictos para que las juntas de zonificación de la ciudad respondan.
También restringiría en gran medida la capacidad de los funcionarios del ayuntamiento para determinar cómo se ve la construcción, impidiéndoles retener los permisos porque un constructor no se adhirió a los elementos de diseño como la cantidad de pisos que tiene un proyecto, de qué color está pintado o qué tipo de paisajismo está hecho.
Los Ayuntamientos también tendrían prohibido bloquear la construcción de unidades de vivienda anexas, pequeñas segundas residencias agregadas a una propiedad existente “casitas” que son cada vez más populares.
La senadora Anna Hernandez, demócrata por Phoenix, legisladora novata y firme defensora de la vivienda, instó a sus compañeros demócratas y a la gobernadora Katie Hobbs a aprobar los proyectos de ley, diciendo que el estado tiene poco tiempo cuando se trata de viviendas asequibles.
“Nuestra gente no puede darse el lujo de esperar más y el statu quo no puede permanecer”, dijo.
Hernández fue partidaria abierta de otra de las propuestas de Kaiser que anuló de manera similar a las ciudades con el objetivo de aumentar la oferta de viviendas que fue rotundamente derrotada y los legisladores que votaron en contra citaron preocupaciones sobre el control local.
Las ciudades responden
La Liga de Ciudades y Pueblos de Arizona, que representa a 91 municipios de todo el estado, se opone con vehemencia a cada una de las medidas, argumentando que los proyectos de ley no hacen nada para aumentar las viviendas asequibles o ayudar a los arizonenses en apuros, sino que atienden a los desarrolladores, dijo Nick Ponder, portavoz de la Liga, en un comunicado enviado por correo electrónico.
“(Estas propuestas) otorgan mayores derechos de propiedad a los desarrolladores que los que existen hoy en día, inclinando efectivamente el equilibrio de derechos a favor de los desarrolladores sobre los residentes que residen en la comunidad”, dijo. “Esta es la razón por la cual los desarrolladores están ejerciendo mucha presión sobre estos proyectos de ley, porque principalmente beneficiará sus intereses y eliminará los requisitos para informar o trabajar en colaboración con el público para garantizar que los desarrollos de viviendas satisfagan las necesidades de la comunidad”, agregan.
Entre los partidarios de los proyectos de ley se encuentran la Asociación de Constructores de Viviendas de Arizona Central, la Asociación de Viviendas Múltiples de Arizona y la Industria de Viviendas Prefabricadas de Arizona.
La posición de que las regulaciones de zonificación son las culpables de la crisis de viviendas asequibles ignora el panorama completo, agregó Ponder.
El estado ha tenido problemas para mantenerse al día con una población en crecimiento desde 2020, después de años de bajas tasas de desarrollo después de la Gran Recesión que se vieron exacerbadas por problemas en la cadena de suministro derivados de la pandemia de COVID-19.
Y las leyes de impuestos a la propiedad amigables del estado no ayudan: solo alrededor del 26% de las viviendas en el condado de Maricopa son propiedad de inversionistas o de temporada, y el 15% de los compradores de viviendas son de fuera del estado.
Las afirmaciones de que los funcionarios de la ciudad están retrasando el proceso de construcción son igualmente infundadas, dijo Ponder, pues más de 80,000 unidades planificadas y permitidas en el área metropolitana de Phoenix esperan ser construidas, y las ciudades no son las que retrasan su construcción, dijo.
